上月13日，房产界达人、万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示，“楼市拐点确实已经出现了。”真是一石激起千层浪。众多专家、媒体和业内人士都粉墨登场，毁誉参半。

　　上月24日，王石在其博客上又细析“拐点”论，表示自己所称的拐点不是指房价从上涨到下跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。

　　同日，另一达人、华远集团总裁任志强在其博客中却对王石进行了反驳，虽然他认为楼市目前开始“寒流”，但绝不是认为楼市已出现了拐点。任志强认为，许多城市保持了两位数以上的高增长，销售量仍远远大于竣工量，空置率仍在下降。整体数据上看不出“拐点”的存在。

　　第三位达人、SOHO中国董事长潘石屹，也在博客上模糊地作出表述，各地房地产市场情况各有不同，不能一刀切。

　　达人们说得热闹，老百姓看得糊涂。我们请来常州的业内专家，开个“小会”，也来摆一摆房地产“拐点”的龙门阵。

　　姜煜忠：市建设局开发办主任

　　给房地产敲钟五声

　　这两年常州房地产是稳健发展，房子卖的不错，房价也在缓步上涨。去年以来，许多全国知名的开发企业进入常州市场，也是看中了市场前景。不过，常州房地产目前存在5个问题，应该敲敲警钟。

　　一是刚性需求不刚。常州房地产经过这几年的发展，大部分居民已经拥有房产，现在市民更主流的住房需求多为改善居住条件，而这受宏观调控政策的影响会比较大。

　　二是被动需求更被动。作为住房被动需求者的拆迁户，在物权法实施后，可以预计拆迁难度将更大。被动需求量的温和释放，房地产市场也会相对温和。

　　三是市场供需平衡值得考量。近两年市场供应量一直处于放量的阶段，每年的实际需求能否承受，再加上对拆迁户、低收入家庭保障的及时到位，市场供应比较充足。

　　四是城市区域功能不明显。市区对周边区域辐射效应，不像上海、北京等大城市那么明显，中心城区房地产还无法强烈带动周边地区。

　　五是城市在居住功能上定位不明显。长三角大交通圈的形成，常州到上海仅一小时，到上海上班、回常州居住成为可能的生活方式。常州能不能像苏州、无锡那样成为上海的“居住区”？这就需要在城市功能定位上更明确。

　　王汇苏：常州中钢房地产公司总经理

　　成交量会有部分萎缩

　　近期的楼市“拐点”论比较热门，但理解有多方面。我认为，现在的房地产其实是进入一个区间，即从快速上涨到理性调整。但这种调整，尤其在常州，不会像股市那样猛地掉头大落。

　　去年广州、深圳楼市上升速度过快，出现幅度比较大的调整，完全正常。房地产景气指数超过100就可称为景气，到现在为止，并未出现过低于100的情况。

　　从常州来看，前两年发展很快，今年有些调整也很正常。我们所要关注，这种调整会体现在哪里？到底是房价，还是开发体量，或是产品结构？

　　对于商人来说，不会亏本赚吆喝，成本因素会让开发商挺住价格。土地价格逐年上升，建筑成本如钢材、玻璃、铝合金也是如此，再加上人工工资的不断上涨，这都使得房价不会轻言下跌。

　　在产品结构上，受国家政策调控影响，市场会出现一大批限房价、限面积的“双限房”和经济适用房。商品住宅区的开发商只能在产品结构上进行调整，如进入高端住宅的开发等等。

　　但从市场需求来看，近年房产市场的飞速发展已经消化了相当大的部分。因此今年的成交量会有部分萎缩，再加上政府不断出台的宏观调控政策如加息、第二套房界定等等，投资需求会有所打压。也许开发商的明天会更难过，但市场会更理性。

　　陈雪华：江苏今创房地产开发有限公司常务副总经理

　　理性需求下的策略之变

　　个人认为，房价不会因为调控与否，就会一落千丈或无限上涨。任何产品价格的走势，只会取决于供需关系。这是万变不离其宗的市场经济的规律。

　　事实上，我们对居住的需求仍在不断增加，有了一套房产会想两套，有了两套会想更多；同时，商品房的供应量也在不断增加，这从铺天盖地的地产广告中就可以看出。政府宏观调控政策的出台，并未能真正破坏其中的一方，只不过对两者间的关系设置了本该就应有的某些因素，比如理性。

　　理性的需要让购房人变得更成熟、更挑剔，作为开发商当然应顺势而为，回归到理性的开发轨道。还在幻想超额的营利空间，不识时务者必然品尝幻灭的痛苦。

　　开发商，需要为消费者真正提供好房子，舒适且性价比高，才能赢得消费者理性的青睐。开发翠园世家时，我就用这一理念，在与项目周边众多竞争对手的较量中脱颖而出，开盘当天销售就过60%。翠园世家之所以能赢得市场，除了项目所处翠竹核心地段外，关键在于创造舒适度和性价比，为理性的购房人所接受。

　　吴海泳：市房管局副局长

　　宏观经济走势是基石

　　从宏观层面来讲，房地产和宏观经济是紧密联系在一起的，不能单看房地产，两者要联系起来看。房地产作为宏观经济中的重要部分，是与宏观经济走势相一致的。宏观经济不出现“拐点”，房地产也不会出现。这两年我国宏观经济的走势，将为房地产平稳发展奠定坚实的基础。

　　从微观上来说，房地产的区域性较强。不说全国，就江苏省，苏南、苏中、苏北等各地的房地产形势都不尽相同。常州房地产这两年一直比较平稳，城区4000多块的住宅均价已经持续多年。与周边城市相比，常州的房价也是相对稳定的。掺杂在常州房地产市场的非理性因素并不多。

　　对于房地产的调控目的，是为了房地产市场能更健康更有序地发展，使有恒产者有恒心，无房者得安居。政府对于房地产的期望就是这样，商品房满足大多数消费者的需要，而通过加强廉租住房、经济适用房、“双限房”等措施，保障中低收入家庭“居者有其屋”。

　　陈慧：市住房公积金管理中心副主任

　　住，并保值着

　　如果拐点理解为是正向与反向的折返点，或者向上与向下趋势的交点，那美国次级债危机，是美国房地产市场从2006年底衰退拐点的呼应。借此判断，我认为常州2008年的房地产市场，将在消化落实国家宏观调控政策之下，稳定而进一步回归理性，不会出现极端的拐点。

　　从常州的老百姓对公积金贷款的使用情况来说，每4个人买房就有一个人在用。我市2007年住房公积金贷款人数中，企业职工利用公积金贷款购房占总量的69%。而贷款购房的职工，绝大部分是以自住为目的，这反映了当前楼市仍以自住需求为主。再加上人们对通货膨胀的预期，更会选择购房来实现改善居住条件与保值的双重需要。而且，常州作为二线城市一直保持着匀速向上的状况，虚火不重，起码未出现过像某些城市被炒得不亦乐乎的离谱现象。

　　汤英松：参天（中国）地产投资顾问机构执行董事

　　没有调查就应慎言拐点

　　从2001年底就有人开始说，2002年将是房地产的冬天。随后在近三年都不断有这样的“预言家”。可是事实上房地产业在近几年来迅速发展，国民经济的重要支柱地位依然。

　　我留意了一下常州关于房地产市场的一些官方数据。数据是真实的，但统计方法需要再深入研究。比如住宅空置率是拿未实现销售的住宅面积作分子，但分母是常州全部住宅面积，还是拿当年竣工的住宅面积，就应该仔细研究。

　　再比如房价收入比，官方定义是：本地区一套建筑面积60㎡的经济适用房的平均价格，与双职工家庭年平均工资之比。按照2006年相关数据，双职工家庭年收入应为53106元。60㎡的经济适用房，按均价3500元/㎡计算，常州房价收入比为3.95。即使按照商品房目前4500元/㎡的均价来算，一个90㎡的三口之家，房价收入比为6.8。联合国专家认为，房价在年收入的6倍左右，市民是能承受的。

　　说这么多，只是想表达一个观点，没有高质量的分析研究，我们如何能为房价妄下结论？

　　只有说些感觉。房产投资门槛较高，投机者参与少，在经济趋好的形势下，近年上涨的走势不会变。如果非要说拐点，那在2008年会是：楼盘品质快速提升的拐点，同区域不同楼盘价差拉大。由此，开发商将会面对“以人为本、创新营销”的拐点。